Kira Tespit Davası, Kiraya Veren ve Kiracının kira bedeli üzerinde ihtilaf yaşaması durumunda ortaya çıkan ihtilafı gidermeye yönelik hukuki uygulama olarak tanımlanabilir. Kira tespit davası ile bir kira yılına ait kira parasının ne olacağının belirlenmesi sağlanır. Bu yazımızda kira tespit davası açarken dikkat edilmesi gereken noktaların neler olduğuna ve uygulamada kira tespit davalarının nasıl yürütüldüğüne ilişkin hususlara değineceğiz.

Kira tespiti davaları kamu düzenine ilişkin davalardandır. Bu dava kiraya veren tarafından açılabileceği gibi kiracı tarafından da açılabilmektedir. Kira tespit davası yalnızca konut ve çatılı işyeri kiralarının tespiti için açılabilir. Kira tespit davası kira bedelinin belirlenmesi ve tespit edilmesi amacıyla açılır. Bu davaların sonunda yalnızca bedel belirlenecek olup bu bedelin tahsili için ayrı bir hukuki süreç izlenmektedir.

Kira tespit davasının açılabilmesi için öncelikle geçerli bir kira sözleşmesinin varlığı gereklidir. Türk Borçlar Kanunu 344. Maddesi “Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir.” demek suretiyle açık ve net olarak her yeni beş yıllık dönemde kira bedelinin yeniden belirlenebileceğini hükme bağlanmıştır.

KİRA SÖZLEŞMESİNİN BEŞ YILI DOLDURMAMASI DURUMUNDA;

Beş yılı doldurmayan kira sözleşmelerinde, sözleşmede artış oranına ilişkin hüküm bulunmaması durumunda kira tespit davası açılabilmektedir ancak belirlenecek olan kira bedeli TÜFE oranını geçemeyecektir. TBK madde 344/2 “Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.” demektedir. Söz konusu kanun hükmüne göre kira sözleşmesinde artış şartı belirlenmemişse 5 yıllık süre dolmadan tespit davası açılabilecek ancak hakim emsal kira bedellerine göre değil hakkaniyete uygun ve TÜFE oranını geçmeyen bir bedel belirleyecektir.

TESPİT EDİLECEK KİRA BEDELİNİN HANGİ DÖNEMDEN İTİBAREN GEÇERLİ OLABİLECEĞİ DURUMU;

Kira tespit davalarında kira sözleşmesinde artışa ilişkin hüküm bulunup bulunmadığı önem arz etmektedir. Kira sözleşmesinde artışa ilişkin hüküm var ise kira döneminin sonuna kadar dava açıldığı taktirde verilecek hüküm içinde bulunulan dönemin başlangıcından itibaren geçerli olacaktır. Sözleşmede artışa ilişkin hüküm bulunsa dahi dava açarken içinde bulunulan kira döneminin başlangıcından itibaren geçerli olması için özellikle dilekçede talep olarak belirtilmelidir.

Kira sözleşmesinde artışa ilişkin hüküm bulunmuyorsa kira tespit davası yeni kira döneminin başlangıcından en az otuz gün önce açılmışsa ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar.

Özetle TBK madde 345 kira tespit davasının her zaman açılabileceğini ancak bu davanın yeni kira döneminin başlangıcından itibaren sonuç doğurması için;

- sözleşmede hüküm bulunması gerektiğini,

- sözleşmede hüküm yoksa yeni kira döneminin başlangıcından otuz gün önceki bir tarihte dava açılması gerektiğini ya da yeni kira döneminin başlangıcından otuz gün önceki bir tarihte kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşulu ile izleyen kira dönemi sonuna kadar dava açılması gerektiğini açıkça madde metninde belirtmiştir. Aksi takdirde açılacak olan davada verilecek olan hüküm, sonuçlarını bir sonraki kira dönemi için doğurur.

Hakim kira bedelini tespit ederken alanında uzman bilirkişilerce yapılacak inceleme ve hazırlanacak rapor neticesinde, TÜFE, kiralananın durumu, rayiç kira bedellerini dikkate alarak hakkaniyete uygun bir kira bedeline hükmeder. Burada bilirkişilerce hazırlanacak rapor ve hakkaniyet indirimi kavramı önem arz etmektedir. Taşınmazın bulunduğu konum, fiziksel özellikleri, çevresel faktörler, sosyal imkanlar bilirkişilerce detaylıca değerlendirilmeli, kiralananın bulunduğu bölgede benzer özelliklere sahip diğer taşınmazların emsal kira bedelleri araştırılarak rapor hazırlanmalıdır. Taraflarca sunulacak taşınmaza ilişkin kira sözleşmesi, emsal kira sözleşmeleri, ihtarname, tanık beyanları gibi deliller önem arz etmektedir. Hakim tüm delillerle beraber hazırlanan bilirkişi raporunu da göz önüne alarak uygulamada eski kiracı indirimi olarak adlandırılan ve genelde %10 ila %20 arasına tekabül eden hakkaniyet indirimi ile kira bedelini tespit eder.

Kira tespit davalarında yeni kira döneminde kiranın ne olacağı tespit edilmekte olup bu davalarda ıslah ve bedel artırımı yapılmamaktadır. Kira tespiti davaları açılırken, talep edilen kira bedeli başlangıçta tam ve net bir şekilde belirtilmelidir. Yargıtay HGK, 2017/2792 E., 2023/267 K. Sayılı kararında “…Kira bedelinin tespiti davaları, sadece ilgili kira döneminde geçerli olacak bedelin belirlenmesine yöneliktir. Bu nedenle talep bölünemez, fazlaya dair haklar saklı tutulamaz, ıslah mümkün değildir.” şeklindeki kararı ile dava başlangıcında istenen kira bedelinin daha sonra bedel artışı veya ıslah yoluyla değiştirilmesi mümkün olmadığını belirtmiştir.

Bir diğer önemli husus bu davaların kesinleşmeden icra edilememesidir. Karar kesinleştikten sonra yeni kira bedeline ilişkin ilamlı icra yoluna gidilebilir, alacaklara uygulanacak faiz kesinleşme tarihinden itibaren işlemeye başlar.

Kira Tespit Davası açılmadan önce arabulucuya başvuru yapılması dava şartıdır. Arabuluculuk süreci işletilmeden doğrudan dava açılması halinde, dava usulden reddedilecektir.

Bu davalarda görevli ve yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemeleri olup, tarafların her ikisinin tacir ya da kamu tüzel kişisi olması ve yetki sözleşmesi yapması durumunda sözleşmede belirlenen yerde açılabilir.